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关于房地产企业迅速扩张中的财务风险分析及防范

来源:UC论文网2020-09-19 09:54

摘要:

  摘要:随着我国经济社会的飞速发展,房地产市场开发及需求不断上升,国家也相继放宽对房地产行业的限制。然而,随着市场规模不断扩大,房地产本身要求投资金额巨大,且回收周期较长,加之快速扩张战略,财务风险旋即产生。本文以碧桂园作为扩张型房地产企业的代表,简要分析企业在急速扩张中的财务风险与问题,并浅述防范措施,旨在更好地促使企业健康发展。  关键词:快速扩张;房地产;财务风险;防范  中图分类号:F2...

  摘要:随着我国经济社会的飞速发展,房地产市场开发及需求不断上升,国家也相继放宽对房地产行业的限制。然而,随着市场规模不断扩大,房地产本身要求投资金额巨大,且回收周期较长,加之快速扩张战略,财务风险旋即产生。本文以碧桂园作为扩张型房地产企业的代表,简要分析企业在急速扩张中的财务风险与问题,并浅述防范措施,旨在更好地促使企业健康发展。


  关键词:快速扩张;房地产;财务风险;防范


  中图分类号:F293.33文献识别码:A文章编号:2096-3157(2020)20-0134-02


  作為快速扩张房地产企业的代表,碧桂园拥有惊人的增长速度,2019年的业绩达到5522亿元,一举超越中海等地产龙头。然而碧桂园在快速扩张之路上问题严峻:安全问题叠发的房产项目,居高不下的资产负债率及财务杠杆。房地产企业的扩张历程危机四伏,在实践中,由于快速扩张而失败的案例屡见不鲜。而导致这些扩张企业分崩离析的重要动因就是财务风险,所以警惕企业扩张中财务风险,并构建相应的防范对策尤为重要。


  一、企业快速扩张的动机


  快速扩张,也被称为高周转模式。房地产企业快速完成拿地摘牌和动工,并尽快将楼盘进行销售,换取现金回流,并将其投入下一轮的投资开发项目。作为资本密集型行业,房产项目的投资从数千万元到数亿元不等。由于项目工作量大,竞争度高,企业为了能保证充足的资金,必须尽快回款,压缩业务用时。快速扩张模式有拿地快、建设快、销售快、回款快等特点,满足房地产企业的发展需求。


  此外,近几年地价不断攀升,房地产企业的资金压力骤增。国家相关政策提高融资门槛,房地产企业融资困难重重。在这样的背景下,更多的房地产企业采取快速扩张的模式进行发展。其中,碧桂园就是杰出代表。作为中国最大的城镇化住宅开发商,碧桂园充分利用快速扩张模式赢得发展先机。


  二、企业快速扩张的优势


  1.提高收入效益


  为了巩固快速扩张模式,房地产企业常常需要匹配相应的“流水线式”的生产模式。以碧桂园为例,为了实现快速扩张,碧桂园建立高度标准化的业务流程。无论是竞品踩盘,还是客户看房,房产项目的用户认为,碧桂园的房型、风格、布局都比较贴近。据统计,碧桂园近5年无论营业额还是税前利润增速都相当可观。在营业额方面,其在2017年和2018年都惊人地达到了48%和67%。在税前利润方面,其于2017年增长117%,2018年增长71%。碧桂园采取的标准化业务流程充分利用快速扩张的优势,产生规模效应,在短期之内获得巨大经济利益,声名鹊起。


  2.减少成本支出


  房地产企业的快速扩张不仅表现在开盘数量、拿地次数方面,还表现为对企业上下游产业链的兼并。无论是在施工制造,还是产品营销方面,扩张型房产企业对上下游供应商的依赖都很少。以碧桂园为例,其产业链包含了自身绝大部分的供应链,这样的优势比较突出:首先企业能较好地控制产品的质量及供应速度,解决库存问题,降低时间成本。同时,企业也可以能较好地控制费用,进一步节约成本。


  三、企业快速扩张的财务风险


  1.宏观财务问题


  作为资本密集型企业,房地产不同于其他销售企业。房地产企业在开发的过程中投入周期较长,受外界不确定因素的影响较多,无论是哪种不确定因素都会导致企业出现相对的财务风险。快速扩张的房地产企业拥有完成的“流水线”工艺,往往承接项目较多,财务杠杆较大。如果财务问题不予重视,企业在摘牌、施工、销售多个环节都会受到影响。同样的财务问题在扩张型房地产企业中可能遭到放大。


  此外,房地产行业的开发商普遍存在资本结构配置不平衡,融资方式比较固定且单一等问题。融资渠道大多数都是靠银行贷款。在经济发展的过程中,国家为了更好地宏观调控房价,也相继出台一系列的措施,如限制购买、限制贷款、扶持租赁市场等,部分银行也对首套购房提升了贷款的利率。国家政策与外部环境的变化,均直接影响着房地产企业的运营发展,很容易造成企业收益下降,财务风险增加。如果贷款限制导致企业资金压力加大,继而出现融资问题,扩张型房地产企业很可能缺乏充足的资金。如此一来,企业在开发销售阶段都会受到影响,最终限制自身发展。


  客观而言,拿地价格、融资成本不断上升。近几年的房价令人生畏,即使市场颇具潜力,但整体还是以供大于求为主。企业存货积压现象不仅不利于房地产企业增加营业收入,反而增加潜在销售风险。


  2.微观财务问题


  相比起选择发展稳健的房地产企业,采取快速扩张的房地产企业的风险从种类和关系上都较为突出。以碧桂园为例,房地产企业在扩张过程中主要在以下环节中存在风险。


  (1)筹资融资环节


  在融资环节中,采取扩张战略的房产企业为了保证能够快拿地、早开发,急需大量流动资金。在这个环节中,经营规模、发展速度都迫使企业必须通过提高财务杠杆等手段增加融资效率和力度。在这样的情况下,融资难度、偿债风险将逐步提高。与此同时,为融资产生的需要按时偿还的本金、利息也会越来越大。


  数据资料显示,碧桂园自2016年之后财务杠杆率从未低于80%。这样高的杠杆率虽然有利于快速扩张,但也带来巨大的融资与偿债风险。如果碧桂园的销售收入下降,偿债能力变弱,最终会导致投资者撤资,营运资本减少以及现金流断裂。


  因此,采取快速扩张模式的房地产企业对现金流、流动资产的要求日益增加,而增加的财务杠杆需要碧桂园拥有足够的资金进行偿还,否则不仅影响融资能力,更可能破坏整个商业闭环。


  此外,企业为了贯彻扩张战略,在实际的筹资过程中往往考虑如何在最短的时间内容获得最多资金。管理层可能未将筹资方式对比分析,忽略最优的筹资组合,导致企业决策不佳。财务风险的出现也就不足为怪了。


  (2)投资开发环节


  房地产企业的项目开发到完成历时周期较长。如果货币时间价值出现变化,极易造成相关开发项目的预期经济目标和真正实现值偏差较大,造成企业利润减少,出现投资报酬率下降的风险。


  即便企业可以通过迅速投标,急速施工,快速销售等方式减小风险发生。但是投资环节风险减小的同时,开发环节风险骤增。近年来碧桂园发生多起施工事故,原因都与赶工密不可分。譬如:2019年4月广西碧桂园发生坍塌;6月~7月,上海与河南的碧桂园相继发生框架崩坏与火灾;2020年2月,六安市碧桂园的事故造成1死多伤。高周转期下,工地上的人员、设备必须保持高强度运转,会带来诸多安全隐患。无论是施工的质量还是施工人员的安全都存在较大风险。


  (3)销售回款环节


  在销售环节上,碧桂园必须投入较大的宣传成本,如资料、人力等,并增派勤务人员,才能达到快速回款并周转建设的目的。即碧桂园必须将市场及时消化,才能使“快速扩张”模式得以为继。一旦市场疲软,碧桂园也将受到冲击。如果企业不能及时销售回款,资金无法变现,就会出现现金流不足的问题。房地产企业的“快速扩张”模式将受到致命打击。


  在“房住不炒”的背景下,扩张型的房地产企业面临更大压力。一旦销售端出现问题,将会由此引发连锁反应,最终致使“快速扩张”断链,难以回款。在高额债务利息压力下,有可能出现企业破产。


  四、防范风险的相关建议


  1.控制杠杆


  碧桂园在扩张中充分使用财务杠杆进行借贷,导致负债过高,出现了债务融资和股权融资结构失调的情况,这增加了企业融资成本和偿债风险。要降低高杠杆带来的风险,企业应该从自身情况出发,基于企业现有的财务状况以及借贷能力,在发挥财务杠杆优势为企业带来资金的同时,防范负债过高的风险,从而确定合适的资产负债率。


  为了解决过高的财务杠杆率,房地产企业可以尝试提高股权融资的比例,减少偿债风险,找到债券和股权融资的契合点。此外,企业也应当提高盈利能力,优化经营方案,提高内部资金实力,为自身创造盈余资金,丰富资金来源,降低融资成本。财务杠杆和资本结构趋于合理稳定后,企业的各项发展才能更加健康。


  2.拓宽融资


  房地产企业从开发到建设都需要大量的资金投入,这就对房地产的资金周转提出要求。对于扩张型的房地产企业而言,资金周转要求更高。房地产企业通合理控制财务杠杆可以促进经营能力提升,与此同时还要从融资渠道着手,发展多元化的融资模式。


  譬如,碧桂园虽然着重于向银行借贷,但也相继开发票据先行、永续债、新股发行以及回款证券化等融资渠道。房地產企业不能过于依靠单一资金来源,应当扩展渠道,更好降低财务成本,配置资金结构,合理规避风险。譬如企业可以根据发展的实际需求,吸纳民间借贷或者是融资租赁等方式,也可以将货币时间价值等相关的内容融入其中,这样不仅能够打破对银行借贷高度依赖的现状,还能在一定程度上降低偿债压力,从而有效降低财务风险出现的可能。


  3.把握平衡


  针对快速扩张模式,企业在发挥高周转带来的优势与红利的同时,更应该加强监控管理,防范潜在风险。房地产企业需要在品质安全和快速扩张之间寻找平衡点,在增加销售、盈利,取得丰富资金的同时,重视生产中的安全问题,提高产品的质量,赢回客户的口碑。


  随着国家宏观调控和市场走向,房地产不再是暴利行业。房地产企业应该走出原有的经营逻辑,采取如差异化的战略,不断寻求新的市场平衡点。


  4.提高风控


  房地产企业未来发展战略的制定依靠企业管理者来完成。管理者的素质与企业发展密不可分。如果管理层具备良好的风控认识,可以更好地运用科学知识规划企业发展路线。


  因此,提高风险控制意识对于减少财务风险来说十分重要。当然仅仅依靠提升风险管控意识还不够,房地产企业在财务风险管理的过程中还要积极地建立健全财务风险预警系统,提升财务风险识别的敏感性,以及财务风险定位的准确性。财务的事后处理变成事前分析及事中解决,第一时间对于可能出现或者已经出现的财务风险及时处理,从而将风险萌芽制止在摇篮中。


  五、结语


  作为我国国民经济发展的重要支柱,房地产行业发展较为繁荣。房地产企业应结合自身经营状况,或选择稳健发展,或选择快速扩张。不论是哪种发展模式,房地产企业均应当建立适合自身发展的财务风控体系。


  本文主要围绕房地产企业的“快速扩张”模式进行讨论。碧桂园的“快速扩张”模式能够促进其快速扩张,但是财务风险也必须警惕关注。笔者围绕财务杠杆控制,融资渠道开拓以及注意平衡与风控等方面提出建议措施,希望有效帮助房地产企业合理利用“快速扩张”扩张模式,能够将风险与扩张速度并重,不至于由于无法控制风险引发一系列的不可控行为。

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